注文住宅を契約するときに押さえておきたい注意点とは？よくあるトラブルもあわせて解説！

注文住宅を建築するためには、施工会社と「建築工事請負契約」を結ぶ必要があります。

建築工事請負契約は、家づくりの中でも重要な役割を担う契約です。

契約内容をしっかり確認しないまま進めてしまうと、後々大きなトラブルになる恐れがあるので慎重に進めていきましょう。

とはいえ、建築工事請負契約を結ぶのは初めて、という方は少なくありません。

そこで、この記事では注文住宅を契約する際に押さえておきたい注意点について、詳しく解説します。

あわせて、よくあるトラブルも紹介するので契約時の参考にしてください。

1. 建築工事請負契約とは

建築工事請負契約とは、施工会社と結ぶ注文住宅の建築工事に関わる契約です。

施主が注文住宅の建築工事を施工会社に発注し、施工会社が受注するという内容の契約になります。

通常、一般的な契約であれば契約がなくても成立するとされています。

口頭での契約であっても問題ありませんが、口頭ではトラブルに発展する恐れがあるでしょう。

また、建築工事に関しては法律によって契約書の作成が義務付けられているため、注文住宅契約時は「建築工事請負契約書」を作成し契約を締結させるのです。
 

建築工事請負契約時には、以下の契約書や説明書などを作成し契約を進めます。
 

• 建築工事請負契約書
• 建築工事請負契約約款
• 設計図書
• 工事費見積書

以下で、それぞれ詳しくみていきましょう。

1-1. 建築工事請負契約書

建築工事請負契約書は、施主と施工会社が結ぶ建築工事に関する内容がかかれた書類です。
 

• 計画地・用途
• 施工範囲・免責
• 施主と請負者の氏名・住所
• 代金
• 工事スケジュール
• 支払条件
• その他

上記のような項目が記載されており、内容に問題なければ署名・押印して契約を締結します。

また、建築工事請負契約書は印紙税の対象となるため、建築工事金額に応じた収入印紙の貼付も必要です。

そのうえで、収入印紙と契約書に施主・施工会社が割り印したものを2部作成し、それぞれで保管することになります。

1-2. 建築工事請負契約約款

建築工事請負契約約款とは、建築工事請負契約書だけでは記載しきれない詳細な取り決めを記載した補完的な役割を担う書類です。

損害金や違約金といったトラブルに対するルールや双方を追う義務等をより具体的に定めています。

1-3. 設計図書

建物の配置図や平面図・仕様書など、どのような建物や設備なのかを描いたものが設計図書です。
 

工事請負契約時に、施主と施工会社で工事内容に相違がないことを示すために添付します。

1-4. 工事費見積書

工事費見積書とは、注文住宅建築の請負金額を記載した書類です。

• 本体工事費用
• 付帯工事用
• 外構工事費費用

上記に項目をさらに詳細にし、金額までが記載されています。

工事請負契約時には、工事費見積書の貼付が義務付けられています。

ただし、諸費用は記載されていないため、見積書以外にも費用が発生する点には注意しましょう。

2. 注文住宅を契約する時の注意点

注文住宅の契約は、高額な金額の動く取引です。

契約書の内容をしっかりと確認しないまま進めてしまうと、希望した家と違うということにもなりかねません。

また、工事請負契約書に、一度サインしてしまうと契約内容の変更や解約時に違約金が発生する恐れもあります。

基本的には、契約時に施工会社の担当者が重要な部分をしっかり説明してくれるでしょう。

しかし、自分でもチェックポイントを押さえ、納得いくまで確認することが重要です。
 

とくに重点的に確認しておきたいポイントは以下の通りです。

• 間取り（プラン）や土地条件に合っているか等、図面の再確認
• 請負代金の再確認
• 工期や支払期日日の確認
• 解約時の違約金等の条項を確認
• ローン特約の明記の確認
• 保証・アフターサービスがしっかりしているか

2-1. 間取り（プラン）や土地条件に合ってるか等、図面の再確認

注文住宅は、契約時に添付する設計図書通りに作成されます。

希望した間取りプランが設計図にきちんと反映されているかを確認しましょう。

希望が反映されていないまま建築を進めると、出来上がりがイメージと違ったとなりかねません。
 

契約締結後に間取りを修正するとなると、追加費用が発生する・工期が延長になるといった可能性もあるので注意が必要です。
 

契約までに間取りや設備・仕様を固めたうえで、契約書にきちんと反映されているかは入念にチェックしましょう。

2-2. 請負代金の再確認

契約書に請負代金が記載されているか・事前に確認していた金額と相違ないかを確認します。

契約書には、建築する住宅の内容とともに請負代金の記載もあります。

しかし、なかには請負代金が明記されていないケースもあるので注意しましょう。

請負代金が明記されていない場合、そのまま契約を進めると事前に聞いていた金額と異なる額が請求されるなどのトラブルになりかねません。
 

金額が記載されている場合も、希望した間取りプランや修正を加えたプランと一致しているかを図面と併せて確認することが大切です。

見積書の金額の項目が「一式」となっている場合は、詳細まで確認しないと後々追加料金が請求される恐れもあるので気を付けましょう。

2-3. 工期や支払期日の確認

契約書には、以下の3つの日付が記載されているかを確認しましょう。
 

• 着工日：工事に着手する日
• 完成日：建物が完成する日
• 引き渡し日：施主に引き渡される日

施工会社によって日付の記載の仕方は異なります。

具体的な日にちを指定する場合や「契約から〇日以内」と幅を持たせているケースもあるでしょう。

いずれにしても、引き渡しまでの時期がある程度明確になっているかが重要です。

「未定」のように曖昧になっている場合は、明確なスケジュールの提示を求めるようにしましょう。
 

また、代金の支払期日の確認も重要です。

一般的に、注文住宅の代金は「着工時」「中間（上棟時）」「引き渡し時」の3回に分けて支払うことになります。

住宅ローンを利用する場合、基本的に融資実行は引き渡し時なので、着工時と中間金は自己資金で支払う必要があるのでタイミングと金額を確認しておきましょう。

自己資金のみでの支払いが難しい場合は、つなぎ融資や分割融資を利用することになります。

その場合でも、融資実行のタイミングに関わってくるので、支払期日はしっかり確認し金融機関と打ち合わせしておきましょう。

なお、なかには着工時に全額支払うというケースもありますが、着工金で一括支払いするとその後の連絡が取れないといったトラブルもあるので注意が必要です。

2-4. 解約時の違約金等の条項を確認

基本的に、契約締結後に施主都合で契約を解約すると違約金が発生します。

ただし、違約金の額はタイミングによって異なるため、解約条件を確認しておくことが大切です。
 

一般的には、着工までの解約で請負額の10％程、着工後は工事進捗に合わせた建築費が請求されるケースが多いでしょう。

また、契約時に手付金を支払っている場合は、返金されないケースがほとんどです。
 

事前に、解約条件や違約金の額はしっかり確認するようにしましょう。

2-5. ローン特約の明記の確認

ローン特約とは、万が一、ローン審査に落ちた・希望額借入れできなかったという場合、無条件で契約を解除できる特約のことをいいます。

ローン特約で解除する場合、違約金は発生せず、それまで支払った手付金なども全額返還されるのが一般的です。

ただし、ローン特約は施主と施工会社の合意で定める特別なルールのため、必ず契約時に付加されているわけではありません。

また、付加される場合は、解約できる期間や利用する金融機関・融資額などが明記されます。
 

ローンを利用する場合、ローン特約が付加されているか、内容がきちんと明記されている釜でしっかり確認しましょう。

2-6. 保証・アフターサービスがしっかりしているか

注文住宅は、引き渡し後に不具合が生じるケースは珍しくありません。

その際、保証やアフターサービスの対象外となると、自己負担で修繕が必要です。

保証・アフターサービスの内容は、しっかり確認しておきましょう。

新築住宅の場合は10年間の保証が義務付けられているため、保証内容・範囲などは細かくチェックしておくことが大切です。

また、建築工事中の災害や施工会社の倒産などで工事が中止された場合の保証についても確認しておくようにしましょう。

3. 注文住宅を契約した後によくあるトラブル例

注文住宅の契約でトラブルにならないためには、どのようなトラブルがあるかを理解して対策することが重要です。

ここでは、注文住宅の契約後によくあるトラブル例と対策を紹介します。

3-1. 遅延損害金の明記に関するトラブル

スケジュールが明記されている場合でも、必ずスケジュール通りに進むとは限りません。

天候や資材の入荷遅れ・想定外の工事などスケジュールが遅れることは珍しくないのです。

引き渡し日が予定よりも大幅に遅れてしまうと、引っ越しスケジュールに影響が出てしまいます。

仮に、引っ越し業者や家具・家電の輸送・工事手配を進めていると、スケジュールの延期によりそれらの手配はし直しになるでしょう。

業者によっては違約金が発生するケースもあります。

また、それまでの住まいを引き払っていると住む場所もなくなるので、仮住まいが必要です。

遅延損害金の定めによっては、これらの費用が保証されます。

とはいえ、保証の範囲は契約書に明記されている条件次第です。

条件によっては全額保証で賄えず、手出しになる場合もあるでしょう。

そもそも、遅延損害金の定めがなければ保証は受けられません。

工期遅れの可能性がある点は理解し、遅延損害金の記載について、保証されるか・保証範囲が明記されているかまで確認しておくことが重要です。

加えて、入居スケジュールもギリギリではなく余裕をもって組むことをおすすめします。

3-2. 追加変更工事の費用や工期

注文住宅は契約時の図面に従って行われます。

契約時の図面が詳細ではない・希望と違っていたのに後から気付いた、などで追加や変更の工事を行うと、高額な費用を請求されたり・工期が遅れたりとトラブルになる恐れがあります。

よくあるケースでは、工事中に仕様を変更してもらったために、最終的に高額な費用を請求されるというケースです。

工事の途中であっても変更可能な範囲であれば、施工会社は対応してくれます。

しかし、仕様変更を口頭でやり取りしてしまい、費用の確認ができていないというケースは珍しくないのです。

また、施工会社によっては「詳細は契約後に決めよう」と契約を急かされるケースもあります。

その場合、工事を進めながらのプラン変更となるので費用が高額になる可能性があるのです。

追加工事の費用や工期延長のトラブルを避けるためには、契約までに間取りプランをしっかり固めておく必要があります。

さらに、契約後に新たに工事を増やす場合も、必ず見積もりを確認し、書面でやり取りすることが大切です。

3-3. 引き渡し後に施工ミスが発覚

引き渡し後住み始めてから不具合に気づくケースも少なくありません。

よくある施工ミスがドアや床・クロスのキズや剥がれです。

アフターフォローの対象であれば、修繕してもらうことも可能でしょう。

しかし、アフターフォローの対象外や家具などを搬入した後に見つかったとなると、保証を受けにくくなります。

契約時にアフターフォローの範囲が明記されているかを確認するとともに、引き渡し前に完成後の住宅を隅々までチェックする、家具搬入前に写真を撮っておくなど対策しておくことをおすすめします。

まとめ

注文住宅の契約は、一度署名押印すると簡単に変更・解約できません。

状況によっては追加費用や違約金が発生するでしょう。

そのため、契約前にしっかりと内容を確認して納得したうえで契約することが大切です。

契約時の注意点を押さえて満足いく家づくりができるように、この記事を参考にしてください。