【注文住宅の買い方】欲しいと思ってから住み始めまでの流れ

夢のマイホームは、間取りや設備、デザインにこだわりたい。

このように思う場合は「注文住宅」の購入がオススメです。

本記事では、注文住宅の買い方や流れ、期間、費用、注意点などを細かく解説していきます。

一生に一度の大きな買い物だからこそ、見落としがちなポイントもあります。

注文住宅に少しでも興味を持った方は、ぜひ参考にしてください。

1. 注文住宅とは？

注文住宅を買う流れに入る前に、注文住宅とはについてふれておきます。

1-1. 建売住宅と注文住宅の違い

注文住宅を買う流れに入る前に、建売住宅と注文住宅の違いについてふれておきます。

建売住宅は、決められた土地と建物のセット売りで、比較的安く、引き渡しまでの期間が短いという特徴があります。

一方、注文住宅は土地から建築会社、間取り、設備、素材、色まで自分で決めることができるため、個性的なマイホームを手に入れることができます。

そのため、家にこだわりのある方は注文住宅を選択します。

1-2. 注文住宅には3種類ある

注文住宅には規格型・セミオーダー型・フルオーダー型の3種類があります。
 

規格型は、ハウスメーカーや工務店が用意した厳選されたプランの中から選ぶ注文住宅で、自由度がありながらも比較的安価にマイホームを建てられます。

セミオーダー型は、その中間のような形式で、ある程度決まったプランをベースに追加オーダーをすることができ、フルオーダーほど高額にはなりません。

フルオーダー型は、間取りや設備、外観まで全てを自分で決めることができ、他にはない唯一無二の住宅を築くことができますが、打合せに多くの時間を要し、建築費用は高額になります。

それでは、注文住宅とはどのようなものなのかがわかったところで、注文住宅の買い方と流れに入っていきます。

2. 注文住宅の買い方と流れ

注文住宅は、欲しいと思ってから最短で1年、会社選びや土地探し、建築プランが難航した場合は、2年以上かかる場合があります。

そのため、余裕を持って早いうちから準備を始めることがオススメです。

ここでは、細かな注文住宅の買い方と流れを紹介します。

2-1. 予算を把握する

注文住宅が欲しいと思ったらまず、家にどのくらいの予算が使えるのかを把握します。

予算は、自己資金と住宅ローンの借入れ可能額の合計額で算出します。

1. 自己資金

• 貯金
• 親からの援助金
• 所有している住居の売却金

これらの合計額が自己資金になります。

貯金は全額ではなく、病気や災害時のための費用や子供の教育費、介護費用などを差し引いた金額で計算します。

2. 住宅ローンの借入れ可能額

借入れ可能額は、銀行ごとにシュミレーションサイトが用意されていますので、興味のある銀行で試して把握します。

住宅ローン 借入可能額 シミュレーションで検索

世帯年収から借入可能額を計算した例

※フラット35で、金利1.87%、借入れ金なしで計算

※返済負担率は35%で計算されています

2-2. 工務店・ハウスメーカーを探す

注文住宅にかけられそうな予算をおおよそ把握したら次は、建てたいエリアの工務店やハウスメーカーを探します。

「注文住宅 〇〇市」のキーワードで検索すると、その地域で注文住宅を請負っている工務店やハウスメーカーを探すことができます。

そして、各社ホームページを確認し良さそうと思えた3社以上の会社に来場するのが一般的です。

来場すると、各社無料でヒアリングの後、建築プランと見積書を提出してくれます。

土地が未定の場合は、一旦仮決めした土地でプラン作成を依頼してください。

それから、以下の内容を比較しながら2社に絞り込みをおこないます。

1. 安定した会社経営
2. 建築プランの満足度
3. コストパフォーマンス
4. アフター保証
5. 施工の技術力
6. 営業担当者との相性

参考: 工務店・ハウスメーカーの選び方

2-3. 土地を探す

土地探しが必要な場合は、建築会社の営業担当者が土地探しをサポートしてくれます。

不動産ポータルサイトや不動産屋を使って、自分で探すこともできますが、

• 建築プランがある程度決まらないと土地に使える予算が分からない
• 建築条件など専門的な知識が必要
• 値下げ交渉が難しい

などの理由から、工務店・ハウスメーカーを探して信頼できる担当者を見るけることが先になります。

土地探しは、

• 公開情報を自分で探す
• 非公開情報を営業担当者が探す

というように分担すると効率的です。

参考: 土地の探し方

2-4. 住宅ローン仮審査

• 土地が見つかる
• 満足の建築プランができる
• 営業担当者と相性がよい

これら条件を満たした会社を通して、借りたい金額で住宅ローンが通るかどうか、希望の銀行に仮審査を依頼します。

申込みから約1週間ほどで結果が出て、通らなければ減額する、他の銀行に申し込むなどして仮審査が通過する銀行を探します。

仮審査は、同時に複数社に金額を変えて何度やっても問題ありません。

2-5. 工事請負契約と住宅ローン本審査

住宅ローンの仮審査に通ったら次は、工事請負契約と住宅ローンの本審査です。
 

以下のいずれかのパターンが考えられます。

いずれの場合も、土地の引き渡しが行われたあとに、建物の工事請負契約を結びます。

電話・メール等で工事内容を確認していても、工事請負契約の内容には注意する必要があります。
 

工事請負契約では建築プランの総額が記載され、契約書に記載されていない追加工事や間取り変更には追加費用が必要になるからです。
 

綿密な打ち合わせを行ったからといって、工事請負契約の内容をおろそかにしてしまうと予算内に建物が立たないということも起こり得ます。

特に、建築費用の支払いタイミングは契約時に交渉しておくことが大切です。

一般的には、建築費用の総額を着手金・中間金・残代金で、3:3:4という割合で支払うという契約になっている場合が多いです。

例えば、5000万円の建築費であれば、着手金として1500万円、建物の屋根まで建築が完了した上棟時に1500万円、竣工した時に残代金の2000万円を支払うというイメージです。

この支払い割合の場合、万が一上棟後に建築会社が倒産した時に3000万円は既に支払っており、3000万円の支払いをしているのに、住宅ができあがっていない状況になってしまいます。

万が一の建築会社の倒産に備え、支払割合を竣工時に多くしておくといいでしょう。

例えば、1:2:7のような支払いタイミングで契約しておけば、上記のケースでの支払いは1500万円となり、リスクを減らすことができます。

2-6. 建築プラン最終決定

色味など詳細な建築プランは、工事請負契約のあとに決定します。

工事請負契約で細かな建築プランまで決めるイメージを持っているかもしれませんが、通常は契約後に行われます。
 

建築設計書や建築確認申請を行う業務は建築会社のコストが大きいため、手付金の支払いが行われる工事請負契約のあとになります。

おおまかな予算や間取りは事前に決まっているはずなので、細かな設備や外観などの内容を詰めていきます。
 

予算が増えない範囲で、建築ボリュームの最大化、デッドスペースの減少など間取りの細かい点を決めていくといいでしょう。

建築会社にアイデアを求めるばかりでなく、施主であるあなた自身でも建築プランの情報を収集し、提案していく姿勢が理想のマイホームづくりにはかかせません。

建築プランが確定したら、指定確認検査機関または特定行政庁に建築確認申請を提出します。

行政の確認が終了したら「確認済証」をもらい、着工に入ります。

2-7. 着工

建築プランが決定後、建物の着工に移ります。着工から竣工・引き渡しまでは平均4〜6ヶ月間の時間がかかります。着工後のおおよその流れは以下のとおりです。

①解体

古屋付きの土地等の場合は、建物の解体から住宅建築が始まります。

②地鎮祭

更地になったら、建設予定地に縄を張り、地鎮祭を行ないます。地鎮祭は、土地の神様に家を建てることを報告し、工事の無事を祈る行事です。

③地盤改良工事

土地の地盤が軟弱であった場合、地盤改良工事を行います。古くからの建物があった土地などでは、地盤の調査も行われます。地盤改良工事終了まで、着工からおよそ1ヶ月です。

④基礎工事

基礎コンクリート内部の骨組みになる鉄筋を組む配筋検査を行い、生コンクリートを流し込み建物の基礎が作られます。建築から2ヶ月目に基礎工事が進められます。

⑤足場設置

基礎工事が済んだら、家を建てるための足場が設置されます。

⑥建て方

住まいの骨格の材料を組み立てる工事を「建て方」といいます。立体的に家が作られていく迫力のある工程です。

⑦上棟

柱や梁などの基本構造が完成し、家の屋根を支える棟木（むなぎ）がつけられると上棟となります。
建築開始から3ヶ月程度で上棟まで進み、上棟式という行事が行われることもあります。上棟時に中間金を支払うのが一般的です。

⑧屋根工事

上棟後は、様々な工事が同時並行で行われます。まずは下地・防水シート・屋根材による屋根工事が行われるのが一般的です。

⑨外壁工事

外壁に合板・窓枠・アルミサッシ・外壁材などが取り付けられていきます。屋根工事や外壁工事が行われるのが4ヶ月目です。

⑩内装工事

外壁工事に並行して、内装工事が行われます。階段・建具に加えてキッチン・浴室などが作られていきます。電気配線や水道配管なども行われるタイミングです。

⑪外構工事

内装がおおよそ完成したら、最後に外壁工事です。玄関周りや駐車スペース、庭の工事が行われます。外構工事まですべて終わるのにおよそ4〜6ヶ月の期間を要します。

2-8. 竣工・引き渡し

すべての工事が終わったら竣工となります。
建物が竣工したら工事責任者がチェックし、検査機関の竣工検査が行われます。

竣工検査に問題なければ、検査済証が発行されます。

検査済証の発行後、施主・設計担当・施工管理担当が立ち会い、仕上がり確認を行います。

施主からすると、建築会社に不備を指摘できる最後のタイミングになるので、細かくチェックするようにしましょう。

特にチェックするべきは以下のような点です。

• オプション工事で決まった設備・素材のデザインに違いがないか
• 設計書の間取り・広さと違いがないか、プラン通りコンセントやスイッチがついているか
• 壁紙の剥がれやフローリングの傷など、設備不良がないか

引越し前の最終確認となることもあるでしょうから、室内の採寸も行っておくといいでしょう。

問題なければ引渡完了確認書を記載し、鍵を受け取ります。竣工時に建築代金の残額の支払いが行われます。

3. 家が引き渡しになるまでどれくらい？

注文住宅の購入で気になるのが引き渡しまでの期間です。

平均的には検討を始めてから1年程度ですが、状況によってもスケジュールは変わるので、それぞれのケースを紹介します。

3-1. 土地が決まっている場合 or 決まっていない場合

土地のありなしで、家の引き渡しまでのスケジュールは大きく変わります。具体的には以下のとおりです。

親族の所有する土地がある場合など、注文住宅を建てる土地が決まっている場合は最短6ヶ月で注文住宅の引き渡しまでのスケジュールを組むことも可能です。

ただし、最短のスケジュールで進めるのは建築会社などが決まっているケースで、すぐに建物の工事請負契約を結べる場合となります。
 

そのため、建築建築会社の検討、建築プランの選択に時間をかける場合は、1年程度を見込んでおいたほうがいいでしょう。

また、土地が決まっていない場合は、建築会社の決定とともに土地探しに時間がかかります。
 

通常、複数の建築会社を訪問し、実際の建築済みの物件の見学や候補となる土地の検討に2、3ヶ月はかかるでしょう。
 

検討に時間がかかると工事を開始するのも遅れてしまうため、平均で1年程度、入念に検討を行うと引き渡しまで1年半以上かかるケースもあります。

引き渡し期日に希望がある場合、すぐに購入できる土地に限定し、建築会社の選定に時間をかけなければ引き渡しまで、最短8ヶ月程度で進むこともあります。

3-2. 着工から完成までの期間は？

建物の着工から完成までの期間は4〜6ヶ月程度です。

実際の完成までのスケジュールは建築プランと建築会社の業務量で変わります。

例えば、建築会社の得意とする規格住宅であれば、比較的短い工期で竣工まで進むでしょう。

一方で、こだわりの設備・間取りを取り入れたプランでは工期は長くなります。

また、土地によっては地盤改良工事に時間がかかったり、建築会社が請け負っている他の工事の進捗の影響で遅れが出ることもあるため、注意が必要です。

注文住宅では元々のスケジュールから竣工が遅れることもよくあるため、余裕をもったスケジュールを組むようにしましょう。

3-3. 竣工から引き渡しまでの期間は？

建物の竣工と同時に住み始めることができるわけではありません。

竣工から10日〜14日程度で引き渡しが行われるのが通常の流れです。

建物が竣工したら、外構も含めて建物に不具合がないか確認が行われます。

完了検査は、建築基準法に基づいて、特定行政庁または第三者機関によって行われる検査で、完了検査に合格すると「検査済証」が発行されます。
 

また、完了検査後に、施主検査も行われます。

施主検査は、施工会社・工事監理者・施主によって行われる検査で、施主から施工会社に不具合を指摘できる最後のチャンスでもあります。
 

施主検査で問題ないことを確認したら、引き渡しとなります。
 

大きな問題がなければ施主検査から1週間程度で引き渡しとなるのが一般的です。

4. 注文住宅の支払いスケジュール

注文住宅の支払いスケジュールも確認しておきましょう。
細かく支払いのタイミングを分けると6回の支払いがあります。

4-1. 土地の手付金

土地の売買契約を行う時に、購入代金の5〜10%程度の手付金を支払います。

4-2. 土地の購入代金の残金

土地の引き渡し時に購入代金の残金の支払いを行います。

土地購入代金の支払いは、土地と住宅のローンを分けて組む「２本立て」と、本来引渡し時に実行される融資の一部を前倒しで行う「分割実行」があります。

4-3. 住宅工事の手付金

建築会社と工事請負契約を行う時に、工事代金の5〜10%程度の手付金を支払うことが多いです。

契約金と呼ぶこともあります。

4-4. 住宅工事の着手金

住宅工事を開始するにあたり、建築会社に支払う費用の一部を支払います。

中間金と残代金と３等分にして支払うことが多いですが、支払のタイミングを交渉することもできます。

4-5. 住宅工事の中間金

中間代金は、建物の屋根が出来上がる上棟のタイミングで支払うケースが多いです。

4-6. 住宅工事の残代金

支払総額から、これまで支払った手付金・着手金・中間金を引いた残額を支払います。

通常はこのタイミングで住宅ローンが実行されることが多いため、分割実行などができない場合は「つなぎ融資」が必要になるケースもあります。

5. 注文住宅にかかる費用

注文住宅の全国平均所要資金は3717万円となっています。(住宅金融支援機構)

注文住宅にかかる費用は大きく以下の4つの費用に分かれます。

• 土地購入費
• 建物本体工事費：約70％
• 付帯工事費：約20％
• 諸費用：約10％

土地購入費以外について詳しく解説します。

5-1. 本体工事費

本体工事費は建物本体にかかる費用で、建築費用全体の約70％を占めます。具体的には以下のようなものが含まれます。

5-2. その他工事費

本体工事費以外の建物周りの工事にかかる費用です。

建築費用全体の約20％を占めます。

具体的には以下のようなものが含まれます。

5-3. 諸費用

建築工事費用の10％程度、諸費用がかかります。

具体的には以下のようなものが含まれます。

6. 注文住宅購入時に必要な書類

注文住宅の購入時の書類について、事前にどんなものが必要か確認しておきましょう。

基本的には住宅ローンの申込時に提出をもとめられる書類です。

6-1. 審査申込書

住宅ローンを正式に申し込む前に事前審査に申込み、承認されたあとに建築関係の手続きを勧めていくことになります。

事前審査申込書には住宅ローン申込者の情報と購入する予定の土地・建物に関する情報を記載します。
 

事前審査申込書を最初に提出し、工事請負契約を結んだあとに本審査申込書を提出するというケースが一般的です。

6-2. 本人確認書類

運転免許証・健康保険証・マイナンバーカードなどの本人確認書類です。
 

夫婦共同でのペアローンの場合には夫婦二人の確認書類が必要になります。

6-3. 収入証明書類

住宅ローンの審査を行うのに収入証明書類が必要になります。
 

給与収入のあるサラリーマンであれば源泉徴収票、個人事業主等で確定申告をしている場合は確定申告書の提出が求められます。

会社経営者の場合、法人の決算書を求められる場合もあります。

直近の収入や勤務先などから住宅ローンの借入限度額を算出しています。

6-4. 建物に関する書類

設計図・公図・登記簿謄本など、購入する土地・建物に関する書類が必要になります。
 

注文住宅の場合、住宅ローンを借りる金融機関によって求められる書類が異なるため、金融機関から求められたものを建築会社や不動産会社に伝え、準備してもらうといいでしょう。

6-5. 工事請負契約書

建築会社と結んだ工事請負契約書です。

工事請負契約書記載の金額から、住宅購入にかかる費用がわかります。

過去に違法建築を行っていた建設会社には融資を行わないなどの規程を設けている金融機関もあるため、本審査の前には必要な書類です。

6-6. その他の書類

住宅ローン以外の借り入れがある場合は借用書などの書類を求められる場合があります。

マイカーローンやカードローンの借入額によっては、住宅ローンの借り入れが否決されることもあります。
 

また、勤務先の雇用証明書や建築確認申請書など、新たな提出を求められることもありますが、審査に必要なため迅速に取得し提出するよう心がけましょう。

7. 注文住宅を購入する際に気をつけること

注文住宅購入についてイメージが湧いてきた方も多いと思いますが、ここで注文住宅購入時の注意点についても紹介します。

7-1. スケジュールに余裕を持つ

注文住宅購入には余裕をもったスケジュールを立てることが重要です。

建築会社・金融機関・行政など様々な関係者と調整が必要になるため、予定外に時間がかかることはよくあります。

期限に焦ることのないようスケジュールを組みましょう。

注文住宅は最短でも６ヶ月、長い方では検討を始めてから２年経ってようやく引き渡しということもありますから、その間に以下のような家庭・仕事の環境が変わることもあります。

• 子どもの小学校入学までに引き渡しができないと困る
• 金利が上昇しているので、早めに契約を済ませたい
• 年内であれば、新築住宅に補助金が出る

少しでもお得に満足度が高い注文住宅を建てたい気持ちはわかりますが、そのために判断を焦ってしまう方も少なくありません。
 

一生に一度の買物と考えて、気持ちにもスケジュールにもゆとりを持って計画を進めていきましょう。

7-2. 本契約前に契約内容を念入りにチェック

注文住宅を建てるのに必要な2つの契約書は入念にチェックしましょう。
 

住宅ローンの「金銭消費賃借契約書」と建築工事の「工事請負契約書」のチェックポイントをまとめます。

① 金銭消費貸借契約の注意点

住宅ローンという言葉が一般的ですが、住宅ローンは金銭消費貸借契約の1種です。
金融機関から金銭を借りるのに結ぶのが金銭消費貸借契約です。
 

金銭の契約なので、借入金額・金利・期間などはもちろん、万が一の対応についても確認しておくといいでしょう。

例えば、金利上昇の可能性や繰り上げ返済の方法などについてです。
繰り上げ返済を行うことは可能だが、行う時期によって多額の違約金が発生するような契約になっているケースもあります。
 

契約書記載の内容について全て目を通すことはもちろん、不明点は契約する前に確認することが重要です。

② 工事請負契約の注意点

工事請負契約においては、支払いで行われる工事の範囲を確認しておくことが最も重要です。
 

契約書に記載がない場合は、追加工事の費用を請求されることもよくあります。

口頭で確認したことでも、契約書に記載してもらうような細かい手続きが必要になりま

す。
 

新たに「変更契約」を結ぶという方法でも問題ありません。

また、納期や免責の特約なども書面で確認しましょう。
 

近年は建築資材の高騰や建築業界の人手不足によって、契約後に建築費用が上がっているケースも少なくありません。
 

追加費用が生じるのはやむを得ないときもありますが、契約書の記載を確認しておくことは必須です。
 

トラブルに備えて、追加工事が必要になるケースを具体的に記載している建築会社もあります。

7-3. 建築会社選びは慎重に

注文住宅の満足度は建築会社によってほとんど決まってしまいます。

信頼できる建築会社が決まっている場合には問題ありませんが、少しでも不安がある場合は建築会社について入念に確認する必要があります。

建築会社について得られる情報は、ホームページや住宅展示場での情報だけではありません。

• SNSや匿名掲示板で建築会社の評判を調べる
• 建築会社が近年建てた住宅の内見を依頼する
• 他社から業界内の評判を聞く
• 注文住宅を建てた経験のある知り合いに資料を見てもらう

様々な方法を駆使して、建築会社の情報を集めるのがおすすめです。

1つの基準として、10年以上住んでいる人が満足している注文住宅であれば、信頼できる建築会社だと考えていいでしょう。

あまり考えたくはないですが、注文住宅の建築中に建築会社が倒産するというケースもあります。
 

建築会社が倒産してしまうと建物の引き渡しを受けることができず、別の会社に途中から建築を依頼するのにも費用がかかります。
 

安さだけではなく、信頼性、財務の安全性という点からも建築会社を検討する必要があります。

8. まとめ

注文住宅について、スケジュール・費用・注意点などを解説してきました。
 

注文住宅は、金額の大きさも購入に携わる期間も人生で一番スケールの大きな買い物になるでしょう。
 

本記事を参考に、注文住宅購入の計画を始めてみてはいかがでしょうか。

以上、【注文住宅の買い方】欲しいと思ってから住み始めまでの流れでした。